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城镇老旧小区改造没钱?专家建议顶楼加一层出售(2)

时间:2019年09月13日    热线:0311-85290821   来源:信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊

  2019年3月,住建部、发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,开始全面推进这项民生工程。

  《通知》对老旧小区的定义是:建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活,且居民改造意愿强烈的住宅小区。

  经过全国排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及4200多万住户、上亿居民。一些省份陆续公布了各自的改造目标:澳门金沙真钱赌场今年将改造老旧小区2779个;安徽计划改造老旧小区523个,投资估算约25亿元;湖北则提出,到2020年城市老旧小区改造率50%以上。

  今年6月19日,国务院常务会议专门就城镇老旧小区的改造进行了部署。

  就在国常会之前,6月上旬,中共中央党校(国家行政学院)经济学教研部原主任王健被国务院研究室约谈,内容是老旧小区改造的意义、问题和对策。

  早在2015年6月,王健就向国家行政学院提交了内参《关于加快推进老旧小区改造的建议》,此内参6月11日得到了国务院主要领导的批示。

  王健在内参中表示,在经济新常态中,亟须寻找新的经济增长点,切实可行、短期见效的就是老旧小区改造。老旧小区改造是在房地产存量上做文章,不仅有利于民生,而且可以消化过剩产能,由此带来的后续家庭装修、家具家电等更新还可以拉动居民消费。

  他指出,“棚改”是大拆大建,老旧小区改造是改旧如新,更宜居节能。与“棚改”相比,老旧小区改造更能带动居民消费。因为保障房和棚户区的居民收入较低,而老旧小区的居民很多有相当的收入和储蓄,得到适当的激励就会产生巨大的消费,进而放大政府扶持老旧小区改造的资金的效应。

  王健告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,目前全国老旧小区改造还存在很多问题。各地均以政府出资为主,很多缺钱的地方也积极上项目,以争取中央和上级专项资金支持。这虽然也能惠及民生,但难以形成新的经济增长点。

  他认为,要拉动经济增长,“电梯平层入户、加层”是关键。

  电梯之困

  旅游新村由于地形不满足加装电梯的要求,装电梯不在自选菜单上。为此,《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》再赴通州调查。

  通州区住建委建材办主任李扬告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,通州区增设电梯范围是:未列入棚户区改造、房屋征收范围和计划,未设电梯的市、区产权城镇4层(含)以上住宅楼房,不限于2000年之前的老旧小区。截至目前,通州区已批准55部电梯的建设,16部正在施工中,3部已实现运行。

  电梯可谓居民利益分化的焦点。通州区白将军社区居委会主任李利告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,就老旧小区而言,原来二楼三楼是最好的楼层,加装电梯后,四楼五楼反倒成为最好的楼层,因此低层住户内心有抵触情绪是可以理解的,怎样通过讲解政策来平衡楼上楼下的利益是一个难点。

  白将军街道所属的北小园小区建于2003年,共5栋楼、35个单元,目前已有7个单元签约安装电梯。这7个单元中,有6个一楼都是底商。其中,1号楼3单元的电梯已投入使用。

  1号楼3单元二楼一位住户告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,签安装电梯确认书当天,工作人员是和六楼住户一起上门的。他们家同意加装电梯,完全是顾及楼上邻居的需要。他说,这个单元内大多是小区建成时的老住户,邻里比较熟悉,平时关系较好,因此能够互相体谅。

  目前北京安装一部电梯,平均费用约为60万元。北京市财政每部补贴24万元,通州区财政在此基础上再补贴6万元。安装电梯可采用购买和租赁模式。购买指居民出资,电梯产权归本单元业主共有,免费使用;租赁指第三方公司出资,电梯产权归该公司所有,居民付费使用。选择哪种方式,由该单元全体业主决定。

  北小园小区1号楼3单元住户被告知,如果是购买,二楼至六楼每户需出资1万元至4万元不等。由于低楼层住户不愿意出资,最终采取了租赁式,由北京洋溢时尚建筑装饰有限公司出资安装。

  公司以月卡和年卡两种方式向居民收取使用费。月卡从90元(二楼)到240元(六楼)不等,含三张卡(多办卡要按比例增加费用)。

  有住户提出,加装电梯的确认书只有一式一份,没有给他们一份留底,且工作人员只说安装和维护都不用出钱,对具体使用收费标准则语焉不详。他们觉得目前使用费偏高,希望定价机制可以更公开透明,最好是按次收费。

  北京洋溢时尚建筑装饰有限公司经理蔡长平对《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》回应,这种小区电梯使用率低,如果按次收费的话,公司的安装和运营成本难以收回。对于记者提出的电梯广告收入,他说,这种楼房楼层低,住户少,很少有公司愿意投放广告。

  目前通州已签约的电梯均采用半层入户模式。所谓半层入户,就是电梯从楼梯平台接入,居民步行半层入户。有年长的高层住户告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,事前并不知道还有平层方案存在。如果知道,愿意考虑平层方案。

  对此,蔡长平解释,平层入户电梯需从居民卧室或厨房等进入,对现有房间格局影响很大,居民极不易取得一致意见。同时,这种电梯需要增加连廊,会占用包括消防通道在内的更多公共空间,改变小区容积率,导致难以通过规划部门的审批。且造价也会增加,使电梯使用费更高。

  王健告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,目前从全国来看,都是以加装半层入户电梯为主。对此,他深以为憾。他认为,平层入户电梯,是老旧小区改造“四两拨千斤”的关键所在。

  首先,半层入户并未彻底解决用户上下楼的问题,尤其是对行动不便、需要轮椅的老人,不能让独生子女一代的老人相互扶持养老。另外,安装平层入户电梯可以促进二次装修,拉动消费。而且,连廊可以成为一楼住户的净得面积,使一楼住户也能受益,提升一楼住户同意加装电梯的意愿。

  2019年4月竣工的上海金山区朱泾镇金昌苑小区的加装电梯项目是“半层入户”改“平层入户”的一次创新尝试。加装电梯总费用70多万元,顶楼的六层居民出了15万元,但居民说值,比重新买房划算。不过,15万元显然不是一般老旧小区居民所能接受的。

  王健对加装电梯需要业主百分百同意,也表示了不同意见。

  通州区中仓街道规划科工作人员向《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》解释,目前通州安装电梯需要取得所有业主的确认书,才可以进行后续审批。

  也有地方采取折中的做法。如济南市,在书面协议中业主可在“同意”“不参与也不反对”“反对”中选择,只要有一户人家反对,则该单元不能安装电梯。

  王健认为,老旧小区加装电梯是出于小区居民的公共利益。根据《物权法》第七十六条的规定(改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意),只要“双三分之二”同意就可以安装电梯。他认为,这将可以极大提高电梯安装率。

  “加层”争议

  相比“加梯”,“加层”是老旧小区改造中更复杂而困难的课题。

  早在2012年,北京市住建委副主任张农科就在北京市人代会上举行的“老旧小区节能保温抗震加固综合改造”澳门网上十大正规赌场发布会介绍,根据实验测算,经过抗震加固改造的楼房,一般可在上面加盖两层。这两层可以作为政府的保障房使用,并通过加层新增房屋的出售,筹集改造资金。

  2016年7月16日,王健在上海永联房地产等单位支持下,在上海召开了我国老旧小区综合改造(加层加梯)模式研究研讨会。研讨会以航天新苑为例,探讨了老旧小区改造的市场化模式。办法是:顶楼加建一层出售(老旧小区很多位于城中的好地段),销售资金作为综合改造资金,不需要政府财政补贴,也不向居民收取资金。

  上海还有人大代表提出了更激进的建议:在现有6层楼的房屋上加两层轻型结构,把居住底层和二层的居民搬至七层八层,腾出的底层可用来停车或作为社区服务中心等,二层可用于出售。

  王健告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,在这几年的研究中他发现社会资本对于进入老旧小区改造工程有强烈的意愿,钱并不是主要问题,关键在于政策。前一个时期,出现了“相互等”现象:领导希望先试点,否则没有制定政策的依据;执行部门则希望先给政策,否则无法可依。这导致老旧小区改造进展缓慢,且市场化迟迟难以破题。

  他建议,住建部、国土部等部门应制定适合城镇老旧小区改造的法律法规、技术规范和行业标准,因地制宜调整容积率、采光和楼间距等现有规定。

  住建部政策研究中心研究员赵路兴也告诉《信誉赌博网站排行澳门网上十大正规赌场周刊》,上海一些企业提出通过加层来筹措老旧小区改造的资金,但由于会对容积率产生影响,该方案目前没有得到规划部门的审批。

  赵路兴说,我国目前所有的建筑标准和规范都是针对新建建筑的,例如高度、容积率、采光等,如果使用这些标准来要求旧建筑,则会出现不相适应的状况。因此,从管理、政策法规、标准规范等方面,应针对老小区改造存在的问题进行深入的研究和创新。这既需要顶层设计,也需要实践。

  “很多事物需要创新,需要改变。”赵路兴说。

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编辑:【霍瑾】
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